Коротко. Цена завышена, если она выше медианы цены за м² по реальным сделкам в этом доме за последние 1–2 года больше чем на 5%. Сравнивать нужно со сделками, а не с другими объявлениями: объявления в среднем дороже сделок.
Почему цены в объявлениях выше сделок
Продавец ставит цену, глядя на соседние объявления. Те тоже завышены. Получается замкнутый круг: объявления сравниваются с объявлениями, а реальные цены сделок остаются за кадром.
Поэтому первое правило: сравнивайте с тем, за сколько купили, а не за сколько продают.
5 признаков завышенной цены
- Цена за м² выше сделок в доме. Главный признак. Разница больше 5% — повод торговаться.
- Объявление висит дольше двух месяцев. Покупатели видят цену и проходят мимо.
- Цену уже снижали. Продавец сам проверяет, где рынок.
- Квартиру недавно купили дешевле. Если за год цена выросла на 30%, а дом — на 8%, разница требует объяснения.
- «Ремонт» оценён дороже, чем стоил. Ремонт окупается примерно наполовину — редко полностью.
Как проверить конкретную квартиру
| Шаг | Что сравнить |
|---|---|
| 1 | Цену за м² в объявлении — с медианой сделок в доме |
| 2 | Если сделок в доме мало — с улицей и районом |
| 3 | Прошлую цену покупки этой квартиры — с ростом цен в доме |
Всё это есть в разделе финансового анализа отчёта HomeCheck: вы увидите отклонение в процентах и тенге и то, где цена стоит среди всех сделок дома.
Проверьте цену своей квартирыОтклонение от сделок в доме — за 14 900 ₸
Что делать, если цена завышена
- Назовите продавцу цифру: «медиана сделок в доме — 620 тыс. за м², у вас 664 тыс.».
- Задайте вопросы о прошлой покупке и сроке продажи — список вопросов.
- Если продавец не двигается — сравните с другими вариантами: пакет из трёх проверок выгоднее.